Współpraca wspólnot mieszkaniowych z miastem za pośrednictwem PGM od wielu lat nie układa się najlepiej. Coraz częściej pojawiają się informacje o kłopotach miejskiej spółki, więc zarządy wspólnot napotykające na ich zdaniem na sporne zapisy w dokumentach, postanowiły przyjrzeć się finansom wspólnot.
Dz. U. 1996 Nr 132 poz. 622 U S T AWA z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach1) – Opracowano na podstawie: tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1439, 2320, 2361
Rozdział 3 Obowiązki właścicieli nieruchomości
Art. 5.
1. Właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez:
4) uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości, przy czym za taki chodnik uznaje się wydzieloną część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości; właściciel nieruchomości nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych;
4. Obowiązki utrzymania czystości i porządku na drogach publicznych należą do zarządu drogi. Do obowiązków zarządu drogi należy także:
2) pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń uprzątniętych z chodników przez właścicieli nieruchomości przyległych do drogi publicznej;
3) uprzątnięcie i pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników, jeżeli zarząd drogi pobiera opłaty z tytułu postoju lub parkowania pojazdów samochodowych na takim chodniku.
Zgodnie z ustawą sprzątanie i odśnieżanie chodników miejskich należy do właścicieli nieruchomości. W przypadku budynku wspólnoty mieszkaniowej utrzymanie chodnika bezpośrednio przylegającego do budynku należy do wspólnoty, chyba że na chodniku tym dopuszczony jest płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych i miejsca parkingowe wyznaczają namalowane linie.
Jeżeli z takim stanem rzeczy mamy do czynienia, to obowiązek utrzymania czystości na chodniku spoczywa na podmiocie uprawnionym do pobierania opłat z tytułu postoju lub parkowania pojazdów samochodowych na takim chodniku. Potwierdził to w rozmowie dyr ds. zarządzania nieruchomościami PGM Andrzej Nazarko.
Miasto w umowie z operatorem strefy ma zapis mówiący o tym, że w sytuacji, gdy strefa obejmuje część chodnika wtedy firma obsługująca strefę jest zobowiązana do utrzymania czystości na całym chodniku.
Ile wspólnot wie o takim zapisie? – oto jest pytanie. Są jednak przypadki jak np. na ul Armii Krajowej, gdzie przed budynkami wspólnot mieszkaniowych do parkowania samochodów wydzielono zatoczki wcinające się w chodnik i ustawiono parkometry.
Przedstawiciel jednej ze wspólnot zgłosił nam, że wspólnota ponosi comiesięczne koszty utrzymania chodnika o pow.60 m. kw. Czy to jest zgodnie z prawem?
Nie potrafię tego zinterpretować, także trudno mi tę konkretną sytuację ocenić – – odpowiedział dyr A, Nazarko – ale podam przykład ul Mostnika przed remontem. Były takie zatoczki, gdzie można było na skos zaparkować samochód. Był to klasyczny przypadek tego, że wspólnota której granica przylegała do chodnika, była zwolniona ze sprzątania.
Dlaczego wspólnota przy ul Armii Krajowej płaci za utrzymanie chodnika? Dlaczego takimi opłatami obciążane są wspólnoty na odcinku od ul Mickiewicza do ul Wolności, skoro na chodnikach wydzielono miejsca parkingowe? Zarządy wspólnot zamierzają sprawdzić, czy w tym przypadku miasto reprezentowane przez PGM nie powinno zwolnić ich z opłat.
Wyjasnień wymaga przypadek wspólnoty przy ul Zygmunta Augusta. Budynek wspólnoty oddziela od chodnika pas zieleni. Zgodnie z zapisami prawa wspólnota powinna być obciążona jedynie kosztami utrzymania w czystości pasa zieleni i znajdujących na nim dojść do klatek schodowych oraz fragm. dzierżawionego terenu na którym stoi wiata śmietnikowa. Według obliczeń to ok 189 m. kw. Tymczasem z faktur wynika, że wspólnota płaci także za chodnik wzdłuż budynku i teren zielony przed budynkiem czyli za 1850 m. kw. Dyr A. Nazarko przyznał, że 29 stycznia do PGM trafiło pismo o wyjaśnienie tej kwestii.
Czy to jakaś kara? Dlaczego mamy płacić za sprzątanie miejskiego chodnika i terenu przed budynkiem, po którym przechadzają się tabuny miejskich przechodniów, który zasrywają psy, bo ich właściciele nie sprzątają po swoich pupilach i na którym pozostawiają sterty śmieci? Jakie „pożytki” czerpie Wspólnota z tego faktu? – żadne. Jasno widać ,że ponosi głównie koszty, które powinno ponosić miasto. Najwyższa pora zacząć trzymać rękę na kasie. W przeciwnym razie zadłużone miasto i PGM wyciągną łapska po „jeszcze więcej”!!! – to opinia jednego z mieszkańców, który poprosił o anonimowość.
Nie od dzisiaj wiadomo, że PGM ma długi wynikające z niepłacenia czynszów i innych należności przez lokatorów głównie komunalnych. Część wspólnot z udziałem miasta (dotyczy to wspólnot, gdzie jest kilka lub nawet kilkanaście lokali własnościowych) sprawdza przepływ pieniędzy na koncie wspólnoty. Każda wspólnota ma swój rachunek, na którym wyodrębnione są subkonta: media, fundusz eksploatacyjny ( koszty ponoszone na administrację,sprzątanie,odśnieżanie,energię elektryczną na klatkach schodowych, piwnicach,strychach, przed wejściami, drobne remonty np. wymianę żarówek,zamków itp) i remontowy. Skoro nie wszyscy płacą swoje zobowiązania np. za media, to w jaki sposób PGM jako zarządzający w imieniu wspólnot rozlicza faktury za wszystkich ? Zarządy wspólnot mają świadomość, że faktury muszą zostać zapłacone, więc najpewniej należności są ściągane z pieniędzy, które są zaksięgowane na ogólnym koncie wspólnoty. Jeśli tak by było, to oznacza, że z pieniędzy solidnych płatników miasto płaci za dłużników, od których powinno odzyskiwać zaległości. Ewentualnej skali tego zjawiska wspólnoty także zamierzają się przyjrzeć.
„Zysk” miasta dotyczy jeszcze jednego obszaru. Właściciele lokali płacą co miesiąc oprócz czynszu składkę na fundusz remontowy. Fundusz remontowy tworzony jest jak sama nazwa wskazuje w celu dokonywania remontów budynków. Miasto nie płaci na bieżąco funduszu remontowego nieruchomości w których posiada udziały, bo musiałoby zbankrutować. W związku z tym płaci za remonty wykonane na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w części dotyczącej udziałów miasta w nieruchomości. Taka forma rozliczenia ze wspólnotami jest dla miasta korzystna.
Praktyki stosowane w mieście wobec dłużników takie jak abolicja, przekwalifikowanie mieszkań komunalnych na socjalne, eksmisja w miejscu zamieszkania poprzez obniżenie czynszu i nieskuteczność w ściąganiu długów dają wspólnotom podstawy do przypuszczeń, że to one utrzymują finanse PGM. Czy dlatego PGM walczy nawet na drodze sądowej o to, by jak najmniej wspólnot rezygnowało z ich usług?
Opisane przypadki powinny zachęcić zarządy wspólnot do przyjrzenia się umowom zawieranym w ich imieniu przez PGM czy inną instytucję, której powierzyły zarządzanie. W czasie, gdy sytuacja finansowa jest trudna dla każdego, gdy wspólnoty podjęły się remontów budynków, zaciągając na nie wieloletnie kredyty w bankach mądre, jawne, obracanie pieniędzmi jest ważne dla wspólnot, zwłaszcza tych z udziałem miasta.
Bożena Bugańska
